Nei giorni scorsi il Corriere del Trentino ha giustamente riservato grande evidenza al fenomeno dell’aumento del numero di trentini che ogni anno ricorre ad un mutuo per l’acquisto della prima casa, caratterizzato dal contemporaneo aumento degli importi e della durata dei mutui stessi. Non credo sia esagerato affermare che i dati forniti dall’Osservatorio sulle politiche abitative” del Comune di Trento sono, a dir poco, allarmanti. Cercando di non annoiare il lettore con un’eccessiva profusioni di cifre e percentuali, vorrei, però, provare, sia pure sinteticamente e per punti, ad elencare le ragioni di tale allarme. 1. In soli 6 anni sono cresciuti di circa il 30% i mutui per importo da 100 a 200 mila euro e del 13% quelli da 200 a 500 mila, a scapito dei mutui fino a 100 mila euro diminuiti del 40%. 2. Si allunga anche la durata media del mutuo, ma in questo caso la perdita di circa 20 punti percentuali sulla parte bassa (11-15 anni) non si travasa sulla fascia media (16-20 anni) che rimane invariata, bensì su quella fra i 21 e 25 anni che passa dallo 0,94% al 24,08% per utilizzo da parte dei fruitori (tutto ciò sempre in soli 6 anni). 3. Le famiglie si indebitano mediamente quasi del doppio dell’importo e per quasi il doppio di durata media del mutuo. I dati offerti dal Comune di Trento andrebbero, però, integrati per meglio inquadrare la situazione reale. Ad esempio, non conosciamo il numero degli alloggi sfitti o comunque vuoti: erano 3.071 nel 2001 e c’è da immaginarsi che oggi siano molti di più considerato che la crisi della borsa, proprio nel 2000-2001, ha prodotto una fuga verso il mattone di quanti avevano liquidità da investire. Sarebbe anche interessante cercare di capire quale sia la fascia sociale interessata da tale dinamica dei mutui, ma i dati disponibili non lo consentono. Penso però di non sbagliare dicendo che, ancora una volta, stiamo parlando del ceto medio, non le fasce deboli che si rivolgono piuttosto all’edilizia pubblica e non quelle abbienti che, potendo, preferiscono non indebitarsi. Gli effetti negativi di tale situazione sono facilmente prevedibili. Le famiglie si ritrovano sempre più idebitate e ciò fino all’età della pensione, se non oltre. Ciò si ripercuote anche sui figli che, in misura molto inferiore al passato, potranno contare sul sostegno della famiglia d’origine per acquistare una loro abitazione e costituire una propria famiglia. E c’è di più: cosa potrebbe, infatti, accadere nel caso di un’improvvisa impennata dei tassi d’interesse, eventualità sempre possibile sui mercati finanziari? Il primo effetto sarebbe il “fallimento” delle famiglie (fenomeno che già si registra negli Usa con i cosiddetti mutui sub-prime), costrette a svendere sul mercato la propria abitazione. Come può una famiglia pagare una rata di 1.000 – 1.200 euro al mese avendo a disposizione un reddito medio di poco superiore a tale importo? Anche quando a lavorare sono entrambi i coniugi, una simile cifra constituisce un onere che pone in seria difficoltà il bilancio famigliare. Il seguente esempio dimostra cosa può avvenire nel caso di una crescita dei tassi d’interesse sui mutui in essere. Con un mutuo di 200.000 € al tasso del 5% per una durata di 25 anni: la rata mensile è di 1.183 €. Se il tasso sale di 2 punti, al 7%, la rata raggiunge i 1.430 €. Ulteriori altri due punti di aumento del tasso d’interesse, fino al 9%, fanno lievitare la rata a 1.697 €. Soffermarsi sulle cause di questa situazione sarebbe utile, se non altro per tentare di prospettare possibili interventi, ma sarebbe anche piuttosto complicato e lungo, vista la molteplicità di fattori che ritengo vi abbiano concorso. Penso, ad esempio, alla spinta speculativa seguita all’introduzione della moneta unica europea, alla perdita di appeal dell’investimento azionario (almeno nel 2000-2002) e alla diminuzione dei tassi d’interesse sugli investimenti. E’ quindi tempo di porre mano ad una nuova normativa sull’edilizia agevolata e ad intervenire per contenere gli effetti del caro mattone avendo a cuore che le famiglie non “falliscano” economicamente oberate da debiti insostenibili per un bene che nel nostro Paese è considerato primario e favorendo la messa in disponibilità sul mercato delle locazioni gli innumerevoli alloggi sfitti anche verificando nuove forme contrattuali che garantiscano un equilibrio tra le esigenze dei proprietari e quelle di chi prende in affitto l’immobile, attivando anche politiche che scoraggino l’investimento in immobili a soli fini speculativi, lasciandoli di fatto sfitti (ad esempio verificando l’applicazione di una tariffa ICI progressiva (simile all’Irpef) in proporzione al numero di anni in cui l’immobile viene lasciato sfitto). Non dico che ciò sia facile, perché il mercato segue regole e dinamiche su cui la politica non sempre può incidere. Almeno, però, bisogna provarci. E’ una questione di responsabilità.

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